Louer un studio à un étudiant : bail, dépôt, meubles, garanties
Vous avez acheté un studio près d'un campus pour le louer meublé ? Bail, dépôt de garantie, mobilier, garanties contre les impayés : voici les règles à connaître pour louer à un étudiant, sans mauvaise surprise.
Quel bail choisir ?
| Bail | Durée | Fin du bail | Dépôt de garantie |
|---|---|---|---|
| Bail meublé classique | 1 an | Reconduit chaque année | 2 mois de loyer hors charges au maximum |
| Bail étudiant | 9 mois | Prend fin seul, sans reconduction | 2 mois de loyer hors charges au maximum |
| Bail mobilité | 1 à 10 mois | Prend fin seul, non renouvelable au-delà de 10 mois | Aucun dépôt autorisé |
Le bail étudiant de 9 mois colle à l'année universitaire : le logement se libère pour l'été. Le bail meublé d'un an garantit des loyers toute l'année : c'est souvent le meilleur choix quand l'étudiant reste plusieurs années ou suit des stages l'été.
Le mobilier obligatoire
Un logement loué meublé doit permettre de vivre normalement dès l'arrivée. La liste minimale est fixée par décret :
- literie avec couette ou couverture ;
- rideaux ou volets dans les chambres ;
- plaques de cuisson, four ou micro-ondes ;
- réfrigérateur avec compartiment congélation ;
- vaisselle et ustensiles de cuisine ;
- table et sièges ;
- étagères de rangement ;
- luminaires ;
- matériel d'entretien ménager.
Sans ces équipements, le locataire peut faire requalifier le bail en location vide, plus longue et moins souple pour le propriétaire. Pour le LMNP, ce mobilier s'amortit aussi : il réduit l'impôt sur les loyers.
Se protéger des impayés
- Le garant : le plus souvent un parent, qui signe un acte de caution.
- La garantie Visale : proposée gratuitement par Action Logement, elle peut se porter caution pour les jeunes de moins de 30 ans, étudiants compris, sous conditions. Vérifiez l'éligibilité de votre locataire avant de signer.
- Les aides au logement : l'étudiant peut toucher l'APL, versée directement au propriétaire s'il le demande. Le reste à charge du locataire baisse d'autant.
Combien louer ?
Hors communes soumises à l'encadrement des loyers, le loyer se fixe librement au premier bail, puis il est révisé chaque année selon l'indice de référence des loyers (IRL), si le bail le prévoit. À Campussimo, au Tampon, le promoteur communique des loyers meublés de 590 € pour un T1 et 850 € pour un T2, hors charges. Comparez toujours avec les annonces du quartier avant de fixer le vôtre.
Gérer soi-même ou déléguer ?
Gérer en direct coûte moins cher, mais demande du temps à chaque rentrée : annonces, visites, état des lieux. Une agence de gestion s'en charge, en général contre un pourcentage des loyers : ce coût se déduit des loyers au régime réel du LMNP.
Passez à l'action : estimez le loyer, l'impôt et ce qu'il vous reste chaque mois sur le simulateur LMNP, ou découvrez les studios et T2 de la page Investir.
Article d'information générale, qui ne vaut pas conseil juridique. Faites relire votre bail par un professionnel.
