Investissement locatif à La Réunion : quelle rentabilité dans le neuf en 2026 ?
Un investissement locatif à La Réunion se juge d'abord sur un chiffre : ce que le logement rapporte chaque année, comparé à ce qu'il coûte. Voici comment le calculer sur un appartement neuf, avec les prix réels d'une résidence en vente au Tampon.
Comment estimer le loyer meublé
Le simulateur du site part du loyer plafond du crédit d'impôt CIOP, soit 211 € par m² et par an en 2026, calculé sur la surface habitable plus la varangue (14 m² au plus). Il le majore de 35 % pour la location meublée. C'est une estimation : comparez-la toujours aux annonces du quartier.
Rendement brut, net, après impôt : trois chiffres différents
| Indicateur | Ce qu'il mesure | Formule |
|---|---|---|
| Rendement brut | Le loyer seul | Loyers annuels ÷ prix d'achat |
| Rendement net | Le loyer après charges | (Loyers − charges) ÷ prix d'achat |
| Rendement après impôt | Ce qui reste vraiment | (Loyers − charges − impôt) ÷ prix d'achat |
Les annonces affichent souvent le rendement brut. C'est le rendement après impôt qui compte, et il dépend surtout du régime fiscal choisi.
Exemple 1 : un studio à Campussimo, au Tampon
Hypothèses du simulateur du site, sur le lot 35 : T1 de 20,74 m² habitables et 4,19 m² de varangue à 129 850 €, loyer meublé estimé à 590 € par mois, charges (copropriété, taxe foncière, assurance, vacance) estimées à 25 % des loyers, mobilier estimé à 4 100 €, location meublée au régime réel LMNP, tranche d'imposition à 30 % et prélèvements sociaux à 18,6 %.
| Montant | Rendement | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés par an | 7 080 € | 5,5 % brut |
| Après 1 770 € de charges | 5 310 € | 4,1 % net |
| Après environ 460 € d'impôt et prélèvements (LMNP réel) | 4 850 € | 3,7 % après impôt |
Les logements sont livrés non meublés : en ajoutant au prix environ 3 % de frais de notaire et les 4 100 € de mobilier, le rendement brut est d'environ 5,1 %.
Les studios plus petits de la résidence (18,39 m² habitables) ont un loyer estimé à 530 € par mois, pour le même prix.
Exemple 2 : un T2 dans la même résidence
T2 de 37,28 m² habitables et 5,96 m² de varangue à 199 850 €, loyer meublé estimé à 1 030 € par mois : 12 360 € de loyers par an, soit 6,2 % brut, et 4,6 % net après 3 090 € de charges estimées.
Le T2 demande un ticket d'entrée plus élevé, mais son loyer estimé le rend plus rentable en proportion, et il vise aussi les couples et les jeunes actifs, pas seulement les étudiants.
Refaites ces calculs lot par lot, avec votre tranche d'imposition, sur le simulateur LMNP.
Quel bien pour quel locataire ?
| Bien | Où | Locataires visés |
|---|---|---|
| Studio ou T1 meublé | Près des campus du Tampon et de Saint-Pierre | Étudiants, internes, jeunes actifs |
| T2 | Le Tampon, centre de Saint-Pierre | Jeunes actifs, couples, étudiants en colocation |
| T3 et T4 | Saint-Pierre, Saint-Denis, Saint-Paul | Familles, location à l'année |
Au Tampon, 4 000 étudiants résident déjà et la ville en vise 10 000 d'ici 2030 ; chaque année, environ 2 000 étudiants du Sud ne trouvent pas de logement. C'est ce qui fait des petites surfaces près des campus le cœur de l'investissement locatif dans le Sud.
Nom propre ou société : le régime change tout
- En nom propre, la location meublée LMNP permet, au régime réel, d'amortir le logement et le mobilier : les loyers sont peu ou pas imposés pendant de longues années. Le détail est dans notre guide LMNP.
- Via une société, le crédit d'impôt CIOP représente 35 % d'une base plafonnée pour une société à l'impôt sur les sociétés, le cas le plus courant, et 38,25 % pour une entreprise à l'impôt sur le revenu. En échange, le logement est loué nu, à loyer plafonné, pendant au moins cinq ans. Sur un studio de Karé Terre-Sainte vendu 206 000 €, il ramène le coût à environ 165 000 € pour une société à l'IS. Le calcul complet est dans notre guide CIOP.
Les deux ne se cumulent pas sur le même logement.
Les points à vérifier avant d'acheter
- Le calendrier : en VEFA, les loyers commencent à la livraison. Les appels de fonds sont échelonnés pendant le chantier, ce qui limite les intérêts payés avant la mise en location.
- Le loyer annoncé : demandez d'où il vient et comparez-le aux annonces du quartier.
- La vacance : un bail étudiant de neuf mois laisse l'été sans loyer, sauf à relouer en courte durée ou à proposer un bail d'un an.
- Les frais d'entrée : dans le neuf, les frais de notaire sont réduits à environ 3 % du prix, voir notre article sur les frais de notaire.
Un investissement « clé en main »
Acheter neuf, c'est recevoir un logement aux normes, sans travaux, garanti dix ans pour les gros ouvrages, avec des garanties pendant le chantier. Il reste à le meubler, si vous louez en meublé, et à choisir entre une gestion en direct ou par une agence.
Comparez les studios et T2 en vente sur la page Investir à La Réunion, ou téléchargez le guide CIOP & LMNP 2026.
Article d'information générale, qui ne vaut pas conseil fiscal ni financier. Les loyers sont des estimations et ne sont pas garantis. Faites valider votre situation par un expert-comptable.
