Investir en LMNP à La Réunion en 2026 : le guide simple
Louer un logement meublé en nom propre, c'est le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Bien utilisé, il permet de percevoir des loyers presque sans impôt pendant de longues années. Voici comment il fonctionne en 2026, avec un exemple sur un studio neuf au Tampon.
Qui peut être LMNP ?
Tout particulier qui loue un logement meublé, en direct ou en indivision, tant que ses recettes de location meublée restent non professionnelles. Le logement doit être réellement équipé pour y vivre : lit, rangements, cuisine équipée, vaisselle. Une SCI à l'impôt sur le revenu ne convient pas : la location meublée la fait basculer à l'impôt sur les sociétés.
Micro-BIC ou réel : deux façons d'être imposé
| Micro-BIC | Régime réel | |
|---|---|---|
| Principe | Abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers (305 € minimum) | Charges réelles et amortissement déduits |
| Condition | Recettes jusqu'à 83 600 € par an (2026 à 2028) | Aucune, obligatoire au-delà du plafond |
| Formalités | Très simples | Un expert-comptable est indispensable |
| Résultat | La moitié des loyers reste imposée | Souvent aucun impôt pendant des années |
Le régime réel doit son intérêt à l'amortissement : chaque année, une fraction du prix du logement (hors terrain) et du mobilier est déduite des loyers, sans que vous ne sortiez un euro de plus.
Exemple : un studio à Campussimo, au Tampon
Hypothèses du simulateur du site : T1 à 129 850 €, loyer meublé de 590 € par mois communiqué par le promoteur, charges à 25 % des loyers, 5 000 € d'ameublement, tranche d'imposition à 30 % plus 18,6 % de prélèvements sociaux.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Loyers encaissés par an | 7 080 € | 7 080 € |
| Déductions | 3 540 € (abattement) | 1 770 € de charges + 4 485 € d'amortissement |
| Base imposable | 3 540 € | 825 € |
| Impôt et prélèvements | environ 1 720 € | environ 400 € |
Calcul indicatif, en année pleine. Refaites-le lot par lot avec vos propres chiffres sur le simulateur LMNP.
Les règles à connaître en 2026
- L'amortissement ne peut ni créer ni aggraver un déficit : la part non utilisée est reportée sans limite de durée.
- En VEFA, l'amortissement démarre à la livraison, au prorata de la première année.
- Les prélèvements sociaux sur la location meublée passent à 18,6 % en 2026 ; la location nue reste à 17,2 %.
- À la revente, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value depuis 2025, sauf dans certaines résidences de services, dont les résidences étudiantes.
- Le LMNP ne se cumule pas avec le crédit d'impôt CIOP sur le même logement.
Pourquoi La Réunion s'y prête
Les petites surfaces neuves près des campus se louent naturellement meublées. Au Tampon, 4 000 étudiants résident déjà et la ville en vise 10 000 d'ici 2030 ; chaque année, environ 2 000 étudiants du Sud ne trouvent pas de logement.
Passez à l'action : simulez votre lot sur le simulateur LMNP, ou téléchargez le guide CIOP & LMNP 2026.
Article d'information générale, qui ne vaut pas conseil fiscal. Faites valider votre situation par un expert-comptable.
