Investir en CIOP à La Réunion : le guide 2026, lot par lot
Le crédit d'impôt CIOP, prévu à l'article 244 quater W du code général des impôts, permet à une société de récupérer une partie du prix d'un logement neuf loué à La Réunion. Voici ce qu'il rapporte vraiment, lot par lot, à qui il convient et les erreurs à éviter.
Le CIOP en bref
| Point | La règle en 2026 |
|---|---|
| Qui en bénéficie | Une société à l'impôt sur les sociétés (35 %) ou, selon sa situation, une entreprise à l'impôt sur le revenu (38,25 %), qui exerce son activité à La Réunion |
| Quel logement | Un logement neuf, loué nu comme résidence principale du locataire |
| Base de calcul | Le plus petit de deux montants : le prix hors taxes, ou 3 295 € HT par m² de surface habitable, varangue comprise dans la limite de 14 m² |
| Engagement | Louer au moins cinq ans, à partir d'une mise en location dans les douze mois de l'achèvement |
| Loyer | Plafonné à 211 € par m² et par an en 2026, avec un plafond de ressources du locataire |
| Versement sur plan | 70 % à l'achèvement des fondations, 20 % à la mise hors d'eau, le solde à la livraison |
Un agrément préalable peut être nécessaire au-delà d'un certain montant d'investissement.
35 %, mais 35 % de quoi ?
Beaucoup d'annonces parlent de « 35 % du prix remboursé ». En réalité, le taux s'applique à la base plafonnée, pas au prix que vous payez. Sur les lots ci-dessous, le crédit d'impôt représente entre 18 et 25 % du prix TTC. C'est déjà beaucoup, mais c'est ce chiffre-là qu'il faut mettre dans votre plan de financement.
Ce que cela donne sur nos résidences
Calculs au 8 novembre 2026, pour une société à l'IS (35 %), avant financement.
| Lot | Prix TTC | Surface retenue | Crédit d'impôt | Coût après crédit | Loyer maximum par mois |
|---|---|---|---|---|---|
| Campussimo, Le Tampon, T1 lot 27 | 129 850 € | 22,52 m² | 25 971 € | 103 879 € | 396 € |
| Campussimo, Le Tampon, T2 lot 44 | 199 850 € | 43,24 m² | 49 867 € | 149 983 € | 760 € |
| Le Jardin de Mahy, Saint-Pierre, T1 lot 01 | 145 000 € | 24,14 m² | 27 839 € | 117 161 € | 424 € |
| Star-Club, Saint-Pierre, T1 lot 01 | 159 000 € | 25,01 m² | 28 843 € | 130 157 € | 440 € |
| Karé Terre-Sainte, Saint-Pierre, T1 appt 103 | 206 000 € | 35,40 m² | 40 825 € | 165 175 € | 622 € |
| Karé Saint-Charles, Saint-Pierre, T2 lot 12 | 235 000 € | 43,24 m² | 49 867 € | 185 133 € | 760 € |
| Bois de la Lune, Saint-Paul, T2 appt 12 | 279 000 € | 55,50 m² | 64 005 € | 214 995 € | 976 € |
Les prix et les disponibilités évoluent : refaites le calcul pour chaque lot sur le simulateur CIOP.
Deux enseignements. La varangue compte dans la surface retenue, jusqu'à 14 m² : à prix égal, un lot avec varangue donne droit à un crédit plus élevé. Et le loyer est plafonné : avant d'acheter, comparez ce plafond au loyer que vous visez, car il fixe votre revenu pendant cinq ans.
À qui le CIOP convient-il ?
- Une entreprise réunionnaise à l'IS : le crédit s'impute directement sur l'impôt sur les sociétés dû.
- Un particulier prêt à créer une société : c'est possible, avec une société à l'IS dont il est associé. Le détail est dans notre article CIOP pour un particulier.
- Un investisseur installé en métropole : la société doit exercer son activité à La Réunion. Faites valider ce point avant de réserver, et lisez investir à La Réunion depuis la métropole.
Il ne convient pas à celui qui veut rester en nom propre, louer meublé ou fixer librement son loyer. La voie naturelle est alors le LMNP. Les deux ne se cumulent pas sur le même logement.
Les erreurs à éviter
- Acheter avec une SCI restée à l'impôt sur le revenu : elle doit avoir opté pour l'IS.
- Compter 35 % du prix dans son plan de financement, au lieu du montant calculé sur la base plafonnée.
- Louer meublé : le CIOP suppose une location nue, en résidence principale du locataire.
- Dépasser le plafond de loyer, ou louer à un locataire au-dessus du plafond de ressources.
- Tarder à louer : la mise en location doit intervenir dans les douze mois de l'achèvement.
- Revendre avant cinq ans : le crédit d'impôt est repris.
- Oublier le coût de la société : comptabilité, déclaration de résultats et honoraires de l'expert-comptable sont à prévoir chaque année.
Les étapes
1. Choisir le lot et faire le calcul sur le simulateur CIOP.
2. Valider le montage avec un expert-comptable : forme de la société, régime fiscal.
3. Créer la société et préparer le financement, un courtier pouvant présenter le dossier aux banques au nom de la société.
4. Réserver le lot, puis signer l'acte chez le notaire au nom de la société.
5. Déclarer le crédit d'impôt au fil du chantier, avec l'expert-comptable.
6. Louer le logement nu dans les conditions prévues, pendant au moins cinq ans.
Questions fréquentes
Que se passe-t-il si la société n'a pas d'impôt à payer ?
Le crédit s'impute sur l'impôt sur les sociétés dû. Quand la société n'a pas assez d'impôt à payer, ce qui est le cas d'une société qui vient d'être créée, l'excédent lui est remboursé.
Une SCI peut-elle en bénéficier ?
Oui, à condition d'avoir opté pour l'impôt sur les sociétés. Une SCI restée à l'impôt sur le revenu n'y a pas droit.
Le CIOP s'applique-t-il aux résidences étudiantes ?
Le logement doit être loué nu, comme résidence principale du locataire, dans le respect des plafonds. Faites valider l'usage prévu avec votre expert-comptable avant de réserver.
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Pour le détail du calcul, voyez notre guide du crédit d'impôt CIOP.
Article d'information générale, qui ne vaut pas conseil fiscal ni juridique. Le montage doit être validé par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
