Crédit d'impôt CIOP : qui y a droit et comment il se calcule
Le crédit d'impôt de l'article 244 quater W du code général des impôts, souvent appelé CIOP, aide les entreprises qui financent des logements neufs loués outre-mer. À La Réunion, il peut représenter plusieurs dizaines de milliers d'euros sur un seul studio.
Qui peut en bénéficier ?
| Vous achetez via | Taux du crédit d'impôt |
|---|---|
| Une société soumise à l'impôt sur les sociétés | 35 % |
| Une entreprise soumise à l'impôt sur le revenu | 38,25 % |
Le particulier qui achète en nom propre, hors activité d'entreprise, n'y a pas accès : pour lui, la voie naturelle est le LMNP.
Les engagements
- Louer le logement au moins cinq ans.
- Respecter un plafond de loyer et un plafond de ressources du locataire.
- Obtenir un agrément préalable au-delà d'un certain montant d'investissement.
Comment se calcule la base
Le taux ne s'applique pas au prix payé, mais au plus petit de deux montants : le prix hors taxes du logement, ou un plafond de 3 295 € HT par m² en 2026, multiplié par la surface habitable augmentée de la varangue (retenue dans la limite de 14 m²). Sur les petites surfaces, c'est souvent le plafond qui fixe la base.
Exemple : Karé Terre-Sainte, appartement 103
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de vente TTC | 206 000 € |
| Prix hors taxes (TVA à 8,5 %) | 189 862 € |
| Surface retenue : 25,3 m² + 10,1 m² de varangue | 35,4 m² |
| Plafond : 35,4 m² × 3 295 € | 116 643 € |
| Base retenue (le plus petit des deux) | 116 643 € |
| Crédit d'impôt, société à l'IS (35 %) | 40 825 € |
| Crédit d'impôt, entreprise à l'IR (38,25 %) | 44 616 € |
Pour une société à l'IS, le studio revient ainsi à environ 165 000 € après crédit d'impôt, avant financement.
CIOP ou LMNP ?
Les deux ne se cumulent pas sur le même logement. Le CIOP vise les entreprises et demande un loyer plafonné pendant cinq ans ; le LMNP vise les particuliers et laisse le loyer libre. Le bon choix dépend de la structure qui achète : c'est la première question que pose le simulateur du site.
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Article d'information générale, qui ne vaut pas conseil fiscal. Faites valider votre situation par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
