CIOP pour un particulier : investir via une société à l'IS, étape par étape
En nom propre, un particulier ne peut pas bénéficier du crédit d'impôt CIOP. Ce n'est pas une impasse : il lui suffit d'investir à travers une société soumise à l'impôt sur les sociétés. Voici comment faire, étape par étape, et ce que cela change.
Le principe : passer par une société à l'IS
Pour les logements neufs, l'article 244 quater W du code général des impôts réserve le crédit d'impôt aux entreprises soumises à l'impôt sur les sociétés qui exercent leur activité dans le département de l'investissement. Le taux est de 35 %.
Concrètement, le particulier crée une société, qui achète le logement, le loue et perçoit le crédit d'impôt. Il en est l'associé.
| Société | Ce qu'il faut savoir |
|---|---|
| SCI ayant opté pour l'IS | Société civile ; les associés répondent des dettes de la société, en proportion de leurs parts |
| SARL | Société commerciale ; la responsabilité des associés est limitée à leurs apports |
| SAS | Société commerciale aux statuts plus libres ; responsabilité également limitée aux apports |
Le choix dépend de votre situation : nombre d'associés, transmission, projets futurs. C'est la première question à poser à l'expert-comptable.
Exemple : un studio de Karé Terre-Sainte, à Saint-Pierre
| Étape | Montant |
|---|---|
| Prix de vente TTC | 206 000 € |
| Prix hors taxes (TVA à 8,5 %) | 189 862 € |
| Surface retenue : 25,3 m² + 10,1 m² de varangue | 35,4 m² |
| Plafond : 35,4 m² × 3 295 € | 116 643 € |
| Base retenue (le plus petit des deux) | 116 643 € |
| Crédit d'impôt à 35 % | 40 825 € |
Le studio revient ainsi à environ 165 000 € à la société, avant financement. En contrepartie, il est loué nu pendant au moins cinq ans, avec un loyer plafonné : 211 € par m² et par an en 2026, soit environ 620 € par mois pour ce studio.
Refaites le calcul pour chaque lot sur le simulateur CIOP.
Quand le crédit d'impôt est-il versé ?
Pour un achat sur plan, le crédit est calculé sur le prix prévisionnel puis ajusté sur le prix définitif. Il est accordé au fil du chantier :
- 70 % au titre de l'année d'achèvement des fondations ;
- 20 % au titre de l'année de mise hors d'eau ;
- le solde au titre de l'année de livraison.
Il s'impute sur l'impôt sur les sociétés dû. Quand la société n'a pas assez d'impôt à payer, ce qui est le cas d'une société qui vient d'être créée, l'excédent lui est remboursé. Selon l'avancement du chantier au moment de l'achat, faites préciser le calendrier par votre expert-comptable.
Les étapes, de la création de la société à la location
1. Valider le montage avec un expert-comptable : forme de la société, régime fiscal, conséquences pour vous.
2. Créer la société : statuts, capital, immatriculation, ouverture d'un compte bancaire professionnel.
3. Financer l'achat : un courtier peut présenter le dossier aux banques au nom de la société.
4. Réserver le lot, puis signer l'acte de vente chez le notaire au nom de la société.
5. Déclarer le crédit d'impôt au fil du chantier, avec l'expert-comptable.
6. Louer le logement nu dans les douze mois de son achèvement, comme résidence principale du locataire, en respectant les plafonds de loyer et de ressources, pendant au moins cinq ans.
Ce que cela change pour vous
- Une comptabilité à tenir : la société tient une comptabilité et dépose chaque année sa déclaration de résultats. Les honoraires de l'expert-comptable sont à prévoir.
- Une fiscalité de société : les loyers sont imposés au niveau de la société, à l'impôt sur les sociétés, après déduction des charges et de l'amortissement du logement. Pour percevoir personnellement l'argent, la société vous verse des dividendes, eux-mêmes imposés.
- Des engagements à tenir : si le logement n'est pas loué dans les conditions prévues pendant cinq ans, ou s'il est revendu avant, le crédit d'impôt est repris.
- Un agrément peut être nécessaire au-delà d'un certain montant d'investissement.
Comment Dindar Immo vous aide
Dindar Immo vous présente les lots éligibles et vous met en relation avec ses partenaires : expert-comptable, notaire et courtier. Ce sont eux qui vous accompagnent dans la création de la société, le montage fiscal et le financement. Leurs honoraires sont à votre charge.
Le crédit d'impôt CIOP et le LMNP ne se cumulent pas sur le même logement. Si vous préférez rester en nom propre, lisez notre guide LMNP. Pour le détail du calcul, voyez notre guide CIOP.
Article d'information générale, qui ne vaut pas conseil fiscal ni juridique. Le choix de la société et le montage doivent être validés par un expert-comptable ou un avocat fiscaliste.
